土地登記、建物登記について

不動産登記(土地や建物の登記)はおおきく「表示に関する登記」「権利に関する登記」の2つにわけられます。
私たち「土地家屋調査士」が扱うのは「表示に関する登記」となり「権利に関する登記」は司法書士さんが取り扱いを行なっています。
表示に関する登記とはみなさまの大切な財産である土地や建物の所在、面積などを管轄の法務局が管理する公の帳簿(登記事項証明書)に記載することをいいます。
例えば「土地であれば、どこにあって、どれくらいの広さで、どのように利用されている土地があるのかを明確にする」ということが挙げられます。

主だった業務内容として土地の登記記録(登記簿)の表題部に記載されている所在・地番・地目・地積を変更・更正する登記、また新たに登記記録(登記簿)を創設する登記があります。

土地家屋調査士が取り扱う土地登記では、「所在」「地番」で土地の場所を特定し、どんな用途で使用されている土地なのかを「地目」で表し、土地の大きさを「地積」で表します。

所在 市区町村および字が記載され、地番区域とも言い換えられます。 地番 地番区域ごとに、個々の土地につけられる番号です。
地目 土地の現況や利用状況によって定められる、その土地の主な用途のことです。田、畑、宅地、公衆用道路、雑種地など23種類が指定されています。 地積 土地の面積のことで、2㎡(平方メートル)を単位に水平投影面積により定められます。地目が宅地と鉱泉地の土地は、面積に関わらず小数点以下第2位まで表示されますが、これら以外の土地は、面積が10㎡を超える場合、小数点以下の表示はされません。

土地登記の種類

土地分筆の登記

土地分筆登記

土地の一部を売りたいとき

相続した土地を相続人ごとにわけたいとき

一つの土地を二つ以上の土地に分割することにより分割後の土地の売却や用途変更をすることが可能となります。ただし、その前提として境界確定が必要となり場合によっては地積更正登記が必要となる場合があります。

土地合筆登記

土地合筆登記

遺産分割による分筆の前に合筆が必要なとき

隣り合った土地の筆数が多く、管理上のデメリットがあるとき

複数の土地を合わせて一つの土地とする登記のことを合筆登記といいます。分筆登記の逆の登記になります。
ただし、どのような土地でも合筆登記ができるわけではなく、一定の要件を満たす必要があります。(詳しくはお問い合わせください。)

土地地積更正登記

土地地積更正登記

登記記録より実測の面積が大きくて、固定資産税を払いすぎていたとき

所有する土地を売却したいとき

登記記録の面積が実測面積と異なる場合に、登記記録の面積を訂正する登記のことを地積更正登記といいます。
分筆登記を行う際に、地積更正登記を同時に行わなければならない場合があります。
地積更正登記を行うと、次年度から登記後の地積により固定資産税が課税されます。
法務局へ地積更正登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点に境界標を設置する必要があります。

地目変更

土地地目変更登記

田畑に家を建てたとき

山林だった場所を駐車場にしたとき

土地の利用目的を変えたとき、土地の用途が変更した時に、現状の地目に変更する登記のことを地目変更登記といいます。
どのような地目にするかは規則で決められており、具体的には「畑」から「宅地」などに土地の利用状況を変更した時、「宅地」として利用している土地の建物を取り壊して駐車場にした時などに行う登記です。

土地表題登記

土地表題登記

官有地の払い下げを受けたとき

新たに土地の表示が必要なとき

里道や水路の払い下げを受けた場合や公有水面を埋め立てた場合に、登記記録を新しく作成する登記を土地表題登記といいます。
法務局へ土地表題登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点に境界標の設置をする必要があります。

主だった業務内容として土地の登記記録(登記簿)の表題部に記載されている所在・地番・地目・地積を変更・更正する登記、また新たに登記記録(登記簿)を創設する登記があります。

土地家屋調査士が取り扱う土地登記では、「所在」「地番」で土地の場所を特定し、どんな用途で使用されている土地なのかを「地目」で表し、土地の大きさを「地積」で表します。

所在 市区町村および字が記載され、地番区域とも言い換えられます。
地番 地番区域ごとに、個々の土地につけられる番号です。
地目 土地の現況や利用状況によって定められる、その土地の主な用途のことです。田、畑、宅地、公衆用道路、雑種地など23種類が指定されています。
地積 土地の面積のことで、m2を単位に水平投影面積により定められます。地目が宅地と鉱泉地の土地は、面積に関わらず小数点以下第2位まで表示されますが、これら以外の土地は、面積が10㎡を超える場合、小数点以下の表示はされません。

土地登記の種類

土地分筆登記

土地分筆登記

土地の一部を売りたいとき

相続した土地を相続人ごとにわけたいとき

一つの土地を二つ以上の土地に分割することにより分割後の土地の売却や用途変更をすることが可能となります。ただし、その前提として境界確定が必要となり場合によっては地積更正登記が必要となる場合があります。

土地合筆登記

土地合筆登記

遺産分割による分筆の前に合筆が必要なとき

隣り合った土地の筆数が多く、管理上のデメリットがあるとき

複数の土地を合わせて一つの土地とする登記のことを合筆登記といいます。分筆登記の逆の登記になります。
ただし、どのような土地でも合筆登記ができるわけではなく、一定の要件を満たす必要があります。(詳しくはお問い合わせください。)

土地地積更正登記

土地地積更正登記

登記記録より実測の面積が大きくて、固定資産税を払いすぎていたとき

所有する土地を売却したいとき

登記記録の面積が実測面積と異なる場合に、登記記録の面積を訂正する登記のことを地積更正登記といいます。
分筆登記を行う際に、地積更正登記を同時に行わなければならない場合があります。
地積更正登記を行うと、次年度から登記後の地積により固定資産税が課税されます。
法務局へ地積更正登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点に境界標を設置する必要があります。

地目変更

土地地目変更登記

田畑に家を建てたとき

山林だった場所を駐車場にしたとき

土地の利用目的を変えたとき、土地の用途が変更した時に、現状の地目に変更する登記のことを地目変更登記といいます。
どのような地目にするかは規則で決められており、具体的には「畑」から「宅地」などに土地の利用状況を変更した時、「宅地」として利用している土地の建物を取り壊して駐車場にした時などに行う登記です。

土地表題登記

土地表題登記

官有地の払い下げを受けたとき

新たに土地の表示が必要なとき

里道や水路の払い下げを受けた場合や公有水面を埋め立てた場合に、登記記録を新しく作成する登記を土地表題登記といいます。
法務局へ土地表題登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点に境界標の設置をする必要があります。

土地家屋調査士が取り扱う建物登記では、建物の「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」などが記載されます。
「所在」「家屋番号」で建物の場所を特定し、どんな用途で使用している建物かを「種類」で、建物の主な材質・屋根の種類・何階建てかを「構造」で、各階の大きさを「床面積」で表します。

建物を新築した場合には、登記記録を新たに設ける建物表題登記建物を取壊した場合は、登記記録を抹消する建物滅失登記、増改築などにより建物に変更が生じた場合には、登記記録の内容を変更する建物表題部変更登記をそれぞれ申請する必要があります。

築年数の古い物件には注意が必要です!!

昔は自己資金で建物費用を完済する方の多くおられました。その場合、金融機関への担保を提供する必要がなく、抵当権設定の前置処置としての表題とうきの必要を指導される機会がなかったため古い築年数の建物には未登記の建物が多く存在しています。売却する場合や金融機関などから借入をおこし担保として提供する場合表題登記が必要となります。表題登記を行う場合にご用意いただく書類として建物確認済証、引渡し証明証があり、多くの方は紛失してしまっている場合が多く、代わりの書類を作成するのに苦慮されているのが現状です。なによりその建物の所有権の明確化のためにも建物登記は速やかに行いましょう

建物登記の種類

建物表題登記

建物表題登記

建物を新築したとき

建売住宅を購入したとき

所在・家屋番号・種類・構造・床面積など建物の物理的な状況を、法務局の登記記録(登記簿)に登記する登記のことを建物表題登記といいます。
建物表題登記を行うと、建物の所有者や新築年月日なども登記記録に登録されます。
必ずしも、建物は完成した状態にある必要はなく、目的とする用途として使用できる状態にまで工事が進み、完成した建物に準じて取引されるような段階に達すれば、建物表題登記は可能となります。

建物表題変更登記

建物表題変更登記

建物を増築したとき

建物の屋根の材質を変更したりしたとき

所在・家屋番号・種類・構造・床面積など建物の物理的な状況に変更が生じたときに、登記記録(登記簿)を現況に合致させるために行う登記のことを建物表題変更登記といいます。
主である建物の居宅に附属建物の設置などを新築したときも、建物表題変更登記を行います。

建物滅失登記

建物滅失登記

建物の取壊しをされたとき

天災などで建物が消失してしまったとき

建物が、解体工事や火災などで現地に存在しなくなった場合に、法務局の登記記録(登記簿)を閉鎖する登記のことを建物滅失登記といいます。自分の土地に、数十年前に取壊された建物の登記が残っており、その名義人が居所の分からない他人であるケースでも、建物滅失登記は可能です。

区分建物表題登記

区分建物表題登記

マンションを新築したとき

区分建物表題登記とは区分建物(マンション)を新築した時にしなければならない登記です。マンションなど1棟に数戸の専有部分があるときは、それぞれの専有部分について登記申請することができます。普通の戸建の建物表題登記と同じく、建物の物理的な状況を、登記簿という登記所に備え付けられた公の帳簿に登録する手続きのことをいいます。

その他の建物登記

建物登記には上記の他に建物分割登記、建物合併登記、建物合体登記、建物区分登記などがあり、これらの業務も行っております。

土地家屋調査士が取り扱う建物登記では、建物の「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」などが記載されます。
「所在」「家屋番号」で建物の場所を特定し、どんな用途で使用している建物かを「種類」で、建物の主な材質・屋根の種類・何階建てかを「構造」で、各階の大きさを「床面積」で表します。

建物を新築した場合には、登記記録を新たに設ける建物表題登記建物を取壊した場合は、登記記録を抹消する建物滅失登記、増改築などにより建物に変更が生じた場合には、登記記録の内容を変更する建物表題部変更登記をそれぞれ申請する必要があります。

築年数の古い物件には注意が必要です!!

昔は自己資金で建物費用を完済する方の多くおられました。その場合、金融機関への担保を提供する必要がなく、抵当権設定の前置処置としての表題とうきの必要を指導される機会がなかったため古い築年数の建物には未登記の建物が多く存在しています。売却する場合や金融機関などから借入をおこし担保として提供する場合表題登記が必要となります。表題登記を行う場合にご用意いただく書類として建物確認済証、引渡し証明証があり、多くの方は紛失してしまっている場合が多く、代わりの書類を作成するのに苦慮されているのが現状です。なによりその建物の所有権の明確化のためにも建物登記は速やかに行いましょう

建物登記の種類

建物表題登記

建物表題登記

建物を新築したとき

建売住宅を購入したとき

所在・家屋番号・種類・構造・床面積など建物の物理的な状況を、法務局の登記記録(登記簿)に登記する登記のことを建物表題登記といいます。
建物表題登記を行うと、建物の所有者や新築年月日なども登記記録に登録されます。
必ずしも、建物は完成した状態にある必要はなく、目的とする用途として使用できる状態にまで工事が進み、完成した建物に準じて取引されるような段階に達すれば、建物表題登記は可能となります。

建物表題変更登記

建物表題変更登記

建物を増築したとき

建物の屋根の材質を変更したりしたとき

所在・家屋番号・種類・構造・床面積など建物の物理的な状況に変更が生じたときに、登記記録(登記簿)を現況に合致させるために行う登記のことを建物表題変更登記といいます。
主である建物の居宅に附属建物の設置などを新築したときも、建物表題変更登記を行います。

建物滅失登記

建物滅失登記

建物の取壊しをされたとき

天災などで建物が消失してしまったとき

建物が、解体工事や火災などで現地に存在しなくなった場合に、法務局の登記記録(登記簿)を閉鎖する登記のことを建物滅失登記といいます。自分の土地に、数十年前に取壊された建物の登記が残っており、その名義人が居所の分からない他人であるケースでも、建物滅失登記は可能です。

区分建物表題登記

区分建物表題登記

マンションを新築したとき

山林だった場所を駐車場にしたいとき

区分建物表題登記とは区分建物(マンション)を新築した時にしなければならない登記です。マンションなど1棟に数戸の専有部分があるときは、それぞれの専有部分について登記申請することができます。普通の戸建の建物表題登記と同じく、建物の物理的な状況を、登記簿という登記所に備え付けられた公の帳簿に登録する手続きのことをいいます。

その他の建物登記

建物登記には上記の他に建物分割登記、建物合併登記、建物合体登記、建物区分登記などがあり、これらの業務も行っております。